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区划升级是否促进了住房供应并降低了房价

2019-02-04 10:49:18来源:
导读一项针对芝加哥地区变化的新研究发现,这些变化导致当地房价上涨,而非下跌,同时对当地住房供应没有明显影响。当今城市主义最具影响力的观

一项针对芝加哥地区变化的新研究发现,这些变化导致当地房价上涨,而非下跌,同时对当地住房供应没有明显影响。当今城市主义最具影响力的观点之一是,解决住房危机的关键是改革分区和建筑法规,允许更高的建筑和更高的人口密度。

越来越多的市场城市学家和伊姆比斯提出了这样的理由:限制供应和需求,价格就会上涨。因此,随之而来的是,放宽建筑法规,使其更容易建造——并允许更高、更密集的建筑——将增加供应,导致价格下跌,从而使住房(和昂贵的城市)更容易负担。

但是,发表在《城市事务评论》(Urban Affairs Review)杂志上的一项新研究给这些作品带来了一些众所周知的负面影响。它的作者Yonah Freemark是麻省理工学院城市规划专业的博士生,他分析了芝加哥社区分区的影响。书房的一个自然实验(社会科学研究的“黄金标准”)通过比较一组初始的分区制改革,开展2013年来鼓励发展交通停止,更激进的改革从2015年开始,upzoned地区扩大和增加高奖励,密集的发展。

该研究设计使Freemark能够克服上分区与价格变化和建筑活动之间的内生关系的分析问题。他利用芝加哥的分区文件,确定受两次分区变动影响的地块,以及该市的建筑许可数据和伊利诺伊州税务局(Illinois Department of Revenue)的房产价值。该研究追踪了2010年至2018年期间,也就是分区变化前后。

Freemark得出了两个惊人的结论,这至少可以缓和我们对分区改革解决住房危机的潜力的热情。首先,他发现分区变化对住房供应没有影响,也就是说,在五年的时间里,对新批准的住房建设没有影响。(他承认,增加供应的过程是艰难的,可能需要五年以上的时间来登记。)值得注意的是,这是一个非常重要的发现,它与传统观点大相径庭。

第二,与传统观点预测的价格下跌相反,该研究发现了相反的结果。地块和高新区项目的房价上涨,尤其是那些建筑面积增加的项目。

Freemark指出了两个关键的机制,通过这两个机制,分区改造可以提高价格。首先,在价格上涨的情况下,上城区建设的速度如此之快,这是一个信号,表明土地价格对建造更多住房的能力做出了快速反应,这意味着现有房东的口袋里有钱了。其次,降低停车下限对空置土地价值的巨大影响意味着,分区开放的最大影响是那些无论如何都适合开发的土地。就像Freemark直截了当地说的那样:“短期内,地方层面的分区改造影响是更高的房价,而不是更多的新住房建设。”

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