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柏林的建议可能看起来很激进 我们可以禁止拥有太多房东的房东吗

2019-02-24 15:35:00来源:msn

柏林的建议可能看起来很激进 - 从禁止大型企业房东到冻结租金五年 - 但民意调查显示,公众已准备好迎接戏剧化的事情。

随着柏林人对租金上涨越来越感到沮丧,有一个问题使得当地政治中的轮次可能会严重影响事情:房东可以拥有多少住房?

经过几个月的激烈辩论(以及一些行动),德国首都正在考虑是否应禁止拥有超过3,000个单位的业主在该市开展业务。民意调查显示,大多数柏林人都支持此举,活动人士即将开始筹备有关该议题的公投。如果投票通过,该计划可以让公民有权让柏林最大的房东分拆他们的投资组合,希望这可以防止租金上涨,并为租户提供更好的服务。

该提案只是一个可能处于住房革命风口浪尖的城市中的几个举措之一。在过去的几个月里,德国首都一直在尝试几项保持住房价格的计划。实际上,这些计划将把城市的大部分出租房屋从私人业主转移到公共部门。

首先,在1月份,来自该市的协议是从私人房东手中购买住房,这是以前从未尝试过的大规模住房。然后是上面提到的要求禁止主要房东持有大量公寓的电话。最后,租房协会和市政府的一些官员正在争取实行五年租金冻结,这一想法也得到了民众的支持,但由于该市的权力法律限制,可能仍然是创始人。

并非所有这一切都肯定是肯定的赌注,但轨迹是不容置疑的。几十年来,该州已将其大部分公共房屋出售。现在,柏林似乎决定其房地产市场被打破,而私营部门本身无法解决这个问题。在一个城市,绝大多数人不拥有他们所占用的单位 - 大约85%的柏林住房存量是由房东的租户租用的 - 这种解决方案将不可避免地意味着重新调整租赁市场。

禁止超级地主

今年年初,该运动开始认真,在东柏林最着名的大道之一争夺公寓。从那以后,这个案子就变成了一场更广泛的运动,以控制主要的地主公司。

2018年秋天,东柏林的Karl Marx Allee的680套公寓的租户发现他们的房屋将被出售给一家名为Deutsche Wohnen的大型租赁公司。这条街道是一条宏伟的,主要建于20世纪50年代的大道,建有精心装饰的斯大林主义巴洛克式住宅。它被认为是一个非常理想的居住地,所以许多居民都害怕可能会来的地方。

Deutsche Wohnen在柏林拥有110,000套公寓,并因发现德国相当严格的租赁法律漏洞而大幅提高租金。与此同时,该公司的投资几乎是国有住房公司的一半,以保持房屋的良好状态。

如果交易成功,许多卡尔马克思Allee居民担心他们将被突然定价出家门。租户决定参加战斗,坚持要求城市或行政区采取措施停止销售并确保他们的租金保持在合理的限度内。

值得注意的是,该市政府已经同意了。本月,柏林参议院表示将介入并购买三栋建筑,共计316套公寓。与此同时,当地的Friedrichshain-Kreuzberg自治市将购买第四栋包含80套公寓的建筑,这意味着大部分待售的公寓将转为公有制。

当局可以通过现行法律来实现这一目标,该法律允许他们在租金急剧上涨的地区优先购买建筑物。该法律尚未适用于这一规模,即使该市和自治市最终将从租金中收回成本,但收购将需要高达1亿欧元的投资。

这已经是一项重大投资 - 但为什么要停在那里?Deutsche Wohnen今天在柏林拥有的绝大多数单位曾经是公共住房,过去几十年被国家出售。由于奔腾的租金使日常生活变得越来越困难,许多柏林人开始后悔这种转变。果然,柏林市长迈克尔·穆勒(MichaelMüller)上个月承诺将为这座城市买回5万件德国Wohnen的单位,而这些单位尚未完全澄清。租房协会希望将这一提议扩展到全市超过3,000套公寓的所有房东,这一愿望促成了他们的公投计划。

计划公投 - 更不用说赢得公投 - 本身就是一个重要的过程。任何在柏林寻求全市投票的人都必须在四个月内从至少7%的选民(目前大约170,000人)中获得可验证的签名。这是一个很高的标准,但过去已经解决了住房问题。2014年,公民投票反对在前滕珀尔霍夫机场拆除公共绿地(主要是负担不起)住房开发。

禁止大规模地主的建议似乎得到了广泛的支持。最近的一项民意调查显示,44%的柏林人赞成,而39%的人反对,17%的人弃权。这一想法的普及,甚至令其提议者感到意外,很可能会看到大规模的地主控制柏林任何一个住房的结束股票。

自治市镇收回控制权

面对挑战的不只是大型地主。一些柏林自治市已经购买了几年来大幅上涨的建筑物,其中许多属于较小的公司和个人。

使用的系统称为Vorverkaufsrecht或“预购权” - 如下。为防止低收入居民流离失所,德国城市可以在租金以异常快的速度上涨的社区设置保护令。如果自治市镇认为新房东会大大增加租金,这些订单会让地方当局有权在订单范围内购买任何建筑物并将其转换为公有制。

购买每个面临风险的建筑可能会很昂贵,但并不总是必要的。如果新房东签署一份协议,承诺在未来20年内不会将租金提高到高于通货膨胀的水平,或出售自住房的个人单位,那么自治市也可以同意拒绝购买。

柏林自治市的弗里德里希斯海因 - 克罗伊茨贝格(Friedrichshain-Kreuzberg)是这个过程中最活跃的,自2016年以来已经为自治市镇购买了15座建筑物。它还获得了另外25栋公寓楼的业主签署协议。自治市镇建筑与规划部门负责人兼区议员Florian Schmidt坚称,这不是对所有私人所有权的攻击。

“当然有很好的房东,”他告诉CityLab。“问题在于,当他们死亡时,他们的财产被出售给出价最高的人,他并不总是最好的竞标者。”

施密特的愿景 - 取决于绿党领导的行政区持续的政治支持 - 是推动该地区的一半家庭受到某种形式的公共或社区控制。他坚持说,这是完全可能的。自该政策开始以来,自治市镇的公共住房存量已经从所有住房的25%上升到26。

“我们希望在未来20年内将公共控制公寓的数量增加30,000,”他说。“如果我们购买一半的建筑物和[获得合同协议]另一半,这意味着我们需要钱购买15,000或750一年。我们能做到这一点。今年,我们已经同意购买460,而这只是二月。“

这项政策不仅会增加住房存量,还可能会阻碍买家。对于施密特来说,这不是一种恐惧 - 这是一个目标。

“如果我们让私人投资者的生活变得更加困难,它可能会降低价格,”他表示。在美国,积极表达降低房地产价格的愿望将是任何公职人员的亵渎。在柏林,这种态度得到了广泛认可。

租金冻结

对于柏林的许多人来说,目前正在采取的措施根本不足以阻止流离失所和生活成本从失控中走出来。因此,管理柏林联盟的中左翼社会民主党(SPD)提出了最激进的想法:在租金上涨特别快的地区,社民党想要引入他们所谓的“租赁盖子”,在实施后的五年内,新的和现有的租赁合同都将禁止任何租金上涨。

选择的区域可能覆盖整个柏林,新建筑除外,以鼓励新建筑。冻结的想法不仅仅是为了保持租金的可控性,而是为了让城市有足够的空间去实施新住房建设的政策,这样当限制措施升级时,他们就会在一个城市中提供更多住房。

公众似乎主要喜欢这个想法。事实上,它正在告诉柏林目前的气氛,这种激进的举动已广泛流行。在最近的民意调查中,三分之二的受访者表示他们支持此举,其结果包括选民对默克尔的中右翼基督教民主党和极端右翼民主党的支持。

然而,这种支持可能并不重要。根据德国议会科学服务部门提供的对议员提供非政治性指导的意见,全市范围内的租金冻结不属于德国地区的权力范围,只能得到国家议会的批准。

城市权力的局限性仍然没有消除这种冻结欲望的重要性。在欧洲最大的城市之一,选民倾向于取消主要地主,停止五年的租金上涨,以及重新定位房地产 - 他们的代表越来越多地采取行动支持他们的愿望。

它可能会缓慢进行,但似乎对柏林住房市场如何运作的全面改革似乎正在进行中。