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城市中央商务区的未来仍不明朗

2021-09-03 15:32:14来源:

随着国家努力应对疫苗接种放缓、口罩指导混乱以及 的长期经济影响,城市中央商务区 (CBD) 的未来仍不明朗。他们会恢复正常吗,上班族会更多地回去吗?或者办公室工作是否发生了永久性变化,需要对未来 CBD 的工作方式进行永久性改变?

写字楼市场出现了一些生命迹象。该 凯斯特系统“回到工作晴雨表”估计写字楼入驻的数据十分大都市区的基础上,钥匙卡进入数据。5 月初,该晴雨表微升至 27.1%。德克萨斯州的三个大都市——奥斯汀、达拉斯和休斯顿——略高于 40%,而旧金山、圣何塞和纽约的情况更糟,均低于 20%。

全国房地产经纪人协会 (NAR)收集的第一季度商业房地产数据 也显示出一些复苏迹象。与前的价格相比,商业地产的销售额仍然很低,商业地产的整体价值“比一年前下降了 6%”。

但市场上几乎没有出现深度结构性财务困境的迹象。尽管办公室和酒店的空置率有所上升,但 NAR 发现,对于超过 250 万美元的交易,“不良销售额仅占销售额的不到 2%”,“与大萧条时期不良销售额占销售额的近 20% 相比”。

房地产投资信托 (REIT) 的信用质量比大衰退前要好得多,这突显出智能金融监管是一件好事。研究表明, 多德-弗兰克金融改革立法 “总体上降低了商业抵押贷款的风险”。这可能有助于缓冲性衰退带来的任何金融冲击。

的影响和长期的不确定性反映在租金数据中。NAR 发现“新租赁和续约的美元数量”下降了 2%,这是“连续第五个”季度下降。他们衡量本季度全国办公室的空置率为 16.4%,其中纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山等大城市,甚至达拉斯和休斯顿等德克萨斯城市的空置率最差。但迈尔斯堡、宾厄姆顿和博伊西等较小城市的办公室空置率低于 10%。

所以正如我在二月份所写的那样,我们仍然有一个 商业地产的 “阴天水晶球”。但长期呢?办公室工作是否会发生永久性变化,因此在 CBD 中是否会发生永久性变化?

在的最初阶段,不乏可怕的预测。去年 5 月, 安永发布了一份报告,询问“中央商务区是否就此终结?” 他们的分析集中在全球 21 个“全球商业区”,“位于世界上最大和最强大的城市”。安永分析师认为 CBD 的主要驱动力不是物理布局或通勤模式,而是植根于全球“人才争夺战,在那里竞争激烈以吸引高质量技能”。

对安永而言,这场包括数据分析技能在内的“人才大战”意味着 CBD 的“吸引力公式”可能会保持不变——负担得起的住房、更好的公共空间、交通以及娱乐和体验。这些因素被视为吸引在全球商业竞争中获胜所需的熟练分析师和管理人员的关键。

安永澳大利亚集团今年的一份报告甚至呼吁将中央商务区转变为 “中心体验区”。 清洁和安全的工作场所被视为最低要求,但让人们进入 CBD 将需要更多的绿地和更好的公共交通。

当然,对于一些城市思想领袖来说,吸引有技能的年轻工人并不是一个新想法。与这个论点最相关的思想家是理查德佛罗里达。他 2002 年的突破性著作 《创意阶层的崛起 》认为,“一个新的社会阶层”正在出现,这将推动未来的经济增长和创新,城市需要专注于吸引这些年轻工人。

佛罗里达州认为 ,在家中将有足够的永久性工作来迫使中央商务区发生变化,但也认为它们“完全有能力改造为更具活力的社区。” 他引用了 城市学家大卫·米尔德 (David Milder) 的话 ,他设想城市将培育“中央社交区”,其中包括正式的娱乐场所、餐厅、公园和公共空间、住房和工作场所,所有这些都彼此相邻。

在平息之后,陪审团仍然没有确定 在家工作的数量。许多公司,来自亚马逊 亚马逊 -0.5% 给摩根大通 摩根大通 + 0.5%,正在加紧对上班族返岗的要求。公司正在制定一个复杂的组合,包括促进创新、为关键员工提供灵活性以及对工作时间和生产力施加纪律和控制。

最终,这些商业决策将决定 CBD 的命运,而不是工人对更多混合时间表的愿望或城市规划者的愿景。随着越来越多的上班族返回,我们将看到 CBD 有多少变化——或需要变化——以保持经济可行性。