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驱逐危机开始看起来很像次贷危机

2019-03-27 11:35:31来源:

驱逐危机开始看起来很像次贷危机

对于许多美国人来说,稳定的住房越来越遥不可及,因为租房和拥有房屋的房屋越来越昂贵,房屋选择也越来越少。驱逐可能是最明显的表现之一。

现在,一项新的研究表明,并非所有的驱逐都是平等的。佐治亚州立大学的学者与ProPublica记者一起审查了“连续”的驱逐申请,或者房东反复对房客进行的驱逐申请。通过比较连续驱逐与普通驱逐,研究人员发现了地主行为和意图的模式,其中一些模仿十年前最严重的房地产危机。

提醒一下,近一半的美国人“负担租金”,这意味着他们将超过30%的收入用于租金。无家可归现象正在上升。在全国范围内,在过去十年中,多达七分之一的儿童可能经历过驱逐。而且,正如取消抵押品赎回权危机对非裔美国人造成的不成比例,驱逐流行病也是如此。例如,根据之前的研究,密尔沃基的黑人妇女被驱逐的人口比例是其人口的三倍,而西雅图地铁的黑人租房者被驱逐的次数是白人的四倍。

佐治亚州的作者汇编了证据证明驱逐程序可能具有掠夺性:“申请可能是强制遣返程序的开始,但它们也常常是用来强制收取租金和费用的工具,”他们指出。

作者引用了一些早期的本地研究来证明这种现象。巴尔的摩,克利夫兰和达拉斯的研究人员“发现,一些房东认为,除了常规租金外,还有通过驱逐申请威胁强制执行的滞纳金的额外收入作为补充资金来源。”

通过工作马修德斯蒙德在密尔沃基认为,“通过法院执行的每个驱逐,还有两个是正式的司法程序之外的有效进行。作为一种结果,家庭常常认为驱逐是摆在桌面上的,在与房东达成协议后,家庭往往会腾出单位。“

总部位于佐治亚州的作者得出了自己的结论。他们写道:“连续报送者可能会迎合经济上脆弱的租户,就像银行收取透支费一样,他们可能已经找到了利用这种脆弱性的方法。”

“租户通过滞纳金支付的有效保费是一种系统的惩罚,轻度监管的租赁市场对经济上脆弱的人造成了影响,与次级抵押贷款人对先前信贷挑战的人所造成的利率惩罚并无不同。”

作者总结说,一次性驱逐通常用于消除有问题的租户。但是,如上所述,从连续驱逐中收取的费用可能为房东提供额外收入,或提供“通过国家批准的移除威胁来管理租户的手段”。

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使用连续驱逐文件作为收入增长更有可能是大型专业物业经理,而不是妈妈和流行的房东。作者表示,鉴于物业管理趋向于“大型企业所有权”,这一点尤为重要。

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(由WWL-TV New Orleans提供)

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他们认为抵押贷款市场的另一个趋势是平行的,这个趋势在十年前的房地产危机中产生了很大的影响:“从小规模的业主运营商转向使用大型物业管理业务的大型企业所有者,这让人想起从20世纪70年代开始,抵押贷款从主要是投资组合贷款(由储蓄和贷款主导)转变为原产地分销商业模式,贷款人在发放贷款后将其出售。“

值得注意的是,房地产市场的许多观察家认为,掠夺性贷款行为鼓励许多人超越其购买房屋的手段,政策制定者未能解决许多美国人遭受的痛苦,导致民粹主义政治,包括推动2016年总统竞选的转变。

事实上,作者引用马修德斯蒙德和其他人发表的未发表的研究论文指出,连续提交的文件可能会产生“心理压力,社会退缩和对法院系统的法律愤世嫉俗”。

根据他们对亚特兰大地铁驱逐的检查,他们承认这可能并不代表整个国家或其他国家,作者也看到了不同种族的租户如何被对待的模式。虽然连续报送者在不同人群的社区拥有财产,但那些不连续提交的人往往位于非裔美国人口较少的地区。

可以做些什么?作者提出了几个政策处方。仅仅驱逐房客更加昂贵是不够的,因为房东可能只是将更高的费用转嫁给租户。相反,作者建议在驱逐前需要更长的通知期。此外,要求或扩大租户的法律代表可以阻止连续驱逐并保护租户。地方政府或住房倡导者也可能考虑由大地主提供关于驱逐模式的公共数据。

作者写道,最好的政策方法之一可能只是“为低收入租户增加安全可靠的住房供应”。虽然这个目标仍然具有挑战性,但并不意味着地方政府,活动家和市场参与者不应该继续努力。